住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地とは、専用住宅又は併用住宅の敷地の用に供されている土地をいいます。
これらの住宅用地に対しては、税負担を軽減する必要から、課税標準の特例措置が設けられています。
- 専用住宅：専ら人の居住の用として使用されている家屋の敷地として使用されている土地
- 併用住宅：一部が人の居住の用として使用されている家屋の敷地として使用されている土地
※住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持しその効用を果たすために使用されている土地をいいます。
※ 賦課期日に住宅を建設予定の土地、住宅が建設されつつある土地は住宅の敷地とはされません。ただし、既存の家屋に替わる家屋が建築中であり、一定の要件を満たす土地については引き続き住宅用地として判断します。
住宅用地の範囲
- 小規模住宅用地
住宅用地では住宅一戸につき200平方メートルまでの部分を「小規模住宅用地」といいます。
- 一般住宅用地
小規模住宅用地を超える住宅用地を「一般住宅用地」といいます。たとえば、300平方メートルの土地に専用住宅が1戸建っていれば200平方メートルまでが小規模住宅用地で、残りの100平方メートルが一般住宅用地となります。
| 種類 | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 小規模住宅用地 | 評価額の6分の1 | 評価額の3分の1 |
| 一般住宅用地 | 評価額の3分の1 | 評価額の3分の2 |
- 軽減（特例措置）の対象となる「住宅用地」の面積（家屋の床面積の10倍を限度とします。）は、その家屋の敷地面積に下表の「住宅用地となる率」を乗じて求めます。
居住部分の割合＝居住の用に供する床面積／当該家屋の床面積
| 家屋 | 居住部分の割合 | 住宅用地の率 | |
| 専用住宅 | 全部 | 1.0 | |
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併用住宅 |
下記以外の家屋 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上 |
1.0 |
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地上5階建以上の耐火建築物
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4分の1以上2分の1未満 | 0.5 | |
| 2分の1以上4分の3未満 | 0.75 | ||
| 4分の3以上 | 1.0 | ||
住宅用地の適用例
居宅の場合
- 敷地1,500m2に床面積が100m2の居宅を建築した場合、1,000m2（100m2×10）は住宅用地とし、残りの500m2は非住宅用地とします。住宅用地1,000m2のうち、200m2を小規模住宅とし、残りの800m2を一般住宅用地とします。
店舗がある場合
- 敷地1,500m2に床面積が100m2の居宅兼店舗を建築した場合、1,000m2（100m2×10）は住宅用地とし、残りの500m2は非住宅用地とします。床面積100m2のうち、居宅70m2・店舗30m2となり、居住部分が2分の1以上のため、200m2を小規模住宅とし、残りの800m2を一般住宅用地とします。
- 敷地1,500m2に床面積が100m2の居宅兼店舗を建築した場合、1,000m2（100m2×10）は住宅用地とし、残りの500m2は非住宅用地とします。床面積100m2のうち、居宅40m2・店舗60m2となり、居住部分が2分の1未満のため、住宅用地として適用できるのは500m2（1,000m2×0.5）であり、100m2を小規模住宅とし、残りの400m2を一般住宅用地とします。
住宅用地にかかる負担調整措置の廃止について
住宅用地における土地の負担調整措置の見直しにより、負担水準が90%以上の土地については課税標準額を前年度と同額に据え置かれた措置が、平成26年度から廃止となりました。
平成25年度で負担調整措置により価格が据え置きとなっていた場合、平成26年度から増額となることもあります。
負担水準とは
本来の評価額に対し、前年度の課税標準額がどの程度の割合であるかを示したものです。
負担水準（%）＝前年度課税標準額／今年度評価額×住宅用地特例率（1/6または1/3）
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負担水準 |
課税標準額 |
税額 |
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100%以上 |
新評価額×住宅用地特例率（1/6または1/3） | 100%まで下がるか 据え置かれます |
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90%以上100%未満 |
前年度課税標準額と同額 | 据え置かれます |
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90%未満 |
前年度課税標準額＋（新評価額×住宅用地特例率×5%） |
上昇します |
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負担水準 |
課税標準額 |
税額 |
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100%以上 |
新評価額×住宅用地特例率 | 100%まで下がるか 据え置かれます |
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100%未満 |
前年度課税標準額＋(新評価額×住宅用地特例率×5%) ※新評価額×住宅用地特例率を上回る場合は、新評価額×住宅用地特例率 |
上昇します |
下記のファイルにて、税負担調整のイメージ図を見ていただくと分かりやすいと思います。
